ראשית יש לקחת בחשבון מה הן אותן הזכויות, האם ניתן לנצל בכל בניין או דירה את כולן או שמא רק חלק מהן? זכויות הבנייה המרביות הניתנות לניצול הנן כדלקמן: בניית קומת מגורים נוספת על הגג, שיפור ושיפוץ חדר המדרגות, שיפוץ חזית הבניין, שיפור פני הגינה ושטח החניה, הוספת מעלית, מרפסת או ממ"ד לכל דירה וכמובן חיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. כאמור לא בכל דירה ניתן לנצל את מרב הזכויות ועל כן ישנם חילוקי דעות רבים בקרב בעלי הדירות ובניינים רבים מתקשים להגיע להסכמה מלאה מכלל הבעלים.
למותר לציין כי, אל אף שהחוק דורש הסכמה של שני שלישים בלבד מקרב בעלי הדירות, בפועל דורשים מרבית הקבלנים הסכמה של כל בעלי הדירות, קרי 100% הסכמה.
לעומת זאת, תוכנית מתאר פינוי בינוי מציעה לבעלי הדירות, דירות חדשות עם תשתיות סביבתיות משופרות בתמורה לדירות הישנות שלהם, זוהי למעשה עסקת קומבינציה בה העירייה מחליטה לפנות בניין או מתחם ולהקים במקומו בניין חדש באותו המקום. ללא ספק פינוי בינוי מציעה לבעלי הדירות עסקה משתלמת מאין כמוהה, אולם גם לתוכנית זו אשר נראית אטרקטיבית ביותר יש מכשולים רבים כגון: הוצאת הדיירים מבתיהם, ואשר על כן עד כה אושרו עשרות בודדות של תוכניות בכל רחבי הארץ.
ישנם הסבורים כי תמ"א 38 מהווה פיתרון זמין ומהיר אולם אינה יעילה לטווח ארוך היות וכביכול "מלבישים" בניין ישן ומתפורר בעטיפה חדשה ויפה, וכך גורמים לצפיפות יתר באזור המגורים ומצוקת חנייה. לעומת זאת, מאמינים הם שתוכנית פינוי בינוי מעניקה פתרון יעיל ויסודי לטווח ארוך של עשרות שנים בבנייה חדישה ואיכותית תוך העלאת רמת התשתיות הסביבתיות לרווחת התושבים, היות הפתרון הוא מן היסוד לרבות חנייה, ובנייה בהתאם לסטנדרטים העכשוויים.
סבורני שתמ"א 38 אשר מעניקה פתרון יעיל וזמין לאחת הבעיות המטרידות בתחום התכנון והבנייה בישראל, שכן רוב המבנים במדינה אשר הוקמו עד 1980 אינם עומדים בתקנות עמידות בפני רעידות אדמה ולכן עלינו לנצל את ההזדמנות ולקדמה בכל המרץ.
(נכתב ע"י דברת יעקב, עורכת דין - בפורטל Y2BUY דיווחי נדלן מהשטח! )
תוכנית פינוי בינוי הינה אטרקטיבית ביותר אולם לא מוצעת על ידי העירייה בתדירות גבוהה כלל.
אסכם ואומר כי עדיף ציפור אחת ביד מאשר שניים על העץ.
תמ"א 38 הנה עסקת מקרקעין מורכבת וסבוכה, על כן ישנה חשיבות עליונה בייעוץ וליווי משפטי כתנאי לביצוע הפרויקט.
בחירה תבונית תסייע במימוש של מלוא הזכויות העומדות לרשות בעלי הדירות בבניין.
האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית ואינו תחליף לייעוץ משפטי.
המחברת הנה בעלת משרד עורכי דין המתמחה בנדל"ן לרבות תמ"א 38, מסחריאזרחי, היי-טק, ודיני הסכמים.
